BAB 1 : HAKMILIK STRATA

↬ Hakmilik Strata

↣  Hakmilik yg dikeluarkan utk stp unit/petak bg sesebuah bangunanberbilang tingkat yg unit2nya telah dijual. Unit2 ini dikenali sbg petak2.

↣  Hakmilik strata dikeluarkan meliputi; petak/unit pembeli, petak aksesori, pembahagian unit syer sbg penentuan hak.

↣  Hakmilik strata yg dikeluarkan satu2 geran/dokumen bg petak tersebut & merupakan bukti pemilikan bg tujuan pindahmilik, gadaian, cagaran, pembahagian pesaka dsb.

 

↬ Konsep Pecah Bahagi Bangunan (PBB)

↣  Telah ada dalam KTN dimana petak/premis dalam bangunan berbilang tingkat yg dipecah bahagi akan didaftar hakmilik sbg Hakmilik Subsidiari. Master Title dikekalkan.

↣  Peruntukan PBB & KTN ikut perkembangan semasa dlm era 60an tapi disebabkan pembangunan pesat, undang2 berasingan dibuat utk atasi kelemahan dlm KTN iaitu:

a. keperluan kpd petak sampingan (petak aksesori) kpd petak utama spt tempat letak kereta , stor & kegunaan lain.

b. keperluan bg bolehkan pembangunan atas satu2 tanah secara berperingkat (ikut fasa)

c. keperluan bg adakan PBB kos rendah .        

d. keperluan benarkan 1 petak dibahagi kpd beberapa petak @ 2 @ lebih petak berdampingan dicantum menjadi 1 petak.

e. keperluan mengawal pemaju tidak menindas pemilik2 petak terlalu byk langkah dlm prosesan permohonan PBB (27 peringkat kerja) yg menyebabkan lewat dlm pengeluaran hakmilik subsidiari. 

Akta Hakmilik Strata; akta yg bolehkan hakmilik didaftar bagi petak/ premis yg terdapat didlm bangunan berbilang tingkat.

↬ Peruntukkan/Kelebihan dalam AHS (1 Jun 85) dari KTN

↣  Peruntukan bg mengadakan petak aksesori

↣  Membenar pembangunan dgn perkenalkan konsep blok 

↣  Peruntukan khas bg bangunan berbilang tingkat kos rendah.

↣  Peruntukan bg melicin perjalanan PBB.

↣  Peruntukan mengenai hak2 & t/jawab pemilik petak

↬ Permohonan Pecah Bahagi Bangunan 

a.Permohonan Pilihan

↣  Belum jual petak

↣  Belum buat perjanjian jual petak*Boleh pohon hakmilik pada bila-bila masa 

b.Permohonan Wajib

↣  Telah menjual atau

↣  Membuat perjanjian untuk menjual*Wajib buat permohonan dalam tempoh tertentu 

↬ Faktor mempengaruhi tarikh2 Permohonan Wajib PBB

Permohonan hakmilik strata perlu dibuat dlm tempoh 6 bln dari tarikh:

a.  jika bangunan siap sebelum tarikh

b.  bangunan siap iaitu Sijil Layak Menduduki (CF) penuh dikeluarkan

c.  Penjualan / perjanjian utk menjual petak pertama.

d.  boleh dilanjut tak lebih dr 3 bln oleh PTG sebelum luput 6 bln.

↬ Pihak Terlibat Dalam Proses Permohonan PBB

↣  Tuan Punya Tanah / Pemaju          

↣  JTB         

↣  JUPEM         

↣  PTG         

↣  Pejabat Tanah          

↣  Pendaftar Hakmilik / Pentadbir Tanah

↬ Syarat Layak Pecah Bahagi Bangunan (PBB)

↣  bangunan mestilah 2 tingkat @ lebih terletak dalam sempadan 1 lot

↣  jika dalam lot sama terdapat bangunan 1 tingkat masih boleh dipecah bahagi kpd petak @ petak aksesori

↣  hakmilik tanah mesti hakmilik tetap samada hakmilik Pej Pendaftar @ hakmilik Pej Tanah

↣  permohonan utk hakmilik strata dibawah hakmilik sementara boleh dibuat/terima tp kelulusan akan diberi selepas hakmilik tetap didaftarkan.

↣  bangunan siap sepenuhnya atau CF telah diperolehi.

↣  bangunan dianggap siap pada tarikh CF dikeluarkan . jika bangunan x keluarkan CF penuh permohonan hakmilik strata boleh dibuat tp diluluskan selepas CF penuh diperolehi & dikemukakan kpd PTG

 

↬ Syarat Kelulusan PBB (Sek 9 AHS)

↣  Bayaran pelan lokasi, pelan tingkat dsb serta patuhi kehendak JUPEM.

↣  Perolehi perakuan drpd JTB, Arkitek @ Jurutera Berdaftar.

↣  PBB tak langgar mana2 sekatan kepentingan

↣  Tiada tunggakan hasil tanah.

↣  Pembahagian unit syer adalah adil.

↣  Tak tertakluk kpd gadaian @ lien.

↣  Keizinan bertulis drpd orang yg berhak keatas pajakan terhadap kesemua @ sebahagian tanah.

↣  Baki tempoh pemegangan tanah hendaklah tidak kurang dari 21 thn.

 

↬ Syarat Tambahan Permohonan Yg Melibatkan Blok Sementara

↣  Akuan JT tentang tapak blok sementara terletak dlm lingkungan lot.

↣  Kuantum unit syer sementara stp blok sementara adalah saksama.

1.  Pemohon telah beri tarikh blok2 sementara dijangka akan siap.     
2. Pemohon telah bayar deposit terhadap stp blok sementara yg ditetapkan oleh PTG.

↣  Pemohon telah beri surat keizinan bahawa deposit yg dibayar itu akan dilucuthak kepada Kerajaan jika pada tarikh yg ditetapkan, blok sementara itu belum siap. 

↬ Syarat Pendaftaran Hakmilik Strata

↣   Permohonan PBB diluluskan oleh PB

↣  Semua bayaran telah dijelaskan

↣  1 set salinan pelan akui diterima drpd JUPEM

↣  Dokumen hakmilik strata diterima JUPEM

↣  Nama dan alamat PP diterima drpd pemilik tanah. 

↬ Kesan Pendaftaran Hakmilik Strata

↣  Hakmilik strata akan dikeluarkan satu2 geran/dokumen bg petak tersebut & merupakan bukti pemilikan bg tujuan pindahmilik, gadaian, cagaran, pembahagian pesaka dsb

↣  Mana2 bahagian bangunan @ tanah yg tak didaftarkan hakmilik strata akan jadi harta bersama yg akan diletakhak & diurus oleh PP.   Penamatan PBB (Sek 57 AHS)

↣  Keseluruhan bangunan telah termusnah

↣  Pemilik2 petak bercadang utk robohkan bangunan @ bahagian2 bangunan yg masih ada

↣  Terdapat hanya seorang pemilik bagi kesemua petak2.

↣  Penamatan hendaklah dilakukan hasil dari persetujuan sebulat suara semua pemilik petak @ atas perintah Mahkamah di bawah subseksyen (7) sek 57. PP hendaklah mengemukakan notis pemberitahuan dalam Borang 8 AHS kepada Pendaftar Hakmilik bersama2 dgn Dokumen Hakmilik Keluaran tanah berkenaan & juga DHK-DHK petak2 & blok sementara. 

Pelan Diperlukan sebelum Dapat Hakmilik Strata 

• Pelan Lokasi, 
• Pelan Tingkat
• Pelan Akui 

Perbadanan Pengurusan 

1. Bangunan Kos Rendah 

↣  PP tidak diwujudkan secara automatik apabila hakmilik strata didaftarkan

↣  Pemilik asal diberi tanggungjawab menguruskan bangunan tersebut sementara PP diwujudkan

↣  Dalam kes bangunan kos rendah, PP akan wujud dalam 2 keadaan;      a.  selepas petak dipindahmilik kd pembeli2      b.  selepas 50% dari jumlah syer dipindahmilik & permohonan dibuat kpd PTG oleh pemilik2 petak supaya arahan dikeluarkan bg PP diwujudkan.

2. Bangunan Bukan Kos Rendah

↣  PP wujud secara automatik setelah hakmilik strata didaftarkan

↣  PP bertanggungjawab ke atas pengurusan bangunan2 & harta bersama

↣  PP dianggotai oleh semua petak & pemilik blok sementara.

 Kuasa PP

↣  Mengutip caruman drpd pemilik2 petak

↣  Membeli, menyewa atau memperolehi harta alih untuk kegunaan berhubung dengan harta bersama

↣  Meminjam wang untuk menjalankan tugasnya

↣  Membayar balik pinjaman dan faedah

↣  Mengambil apa2 tindak yang perlu dalam melaksankan tanggungjawabnya. 

Tanggungjawab PP

↣  Urus & senggara harta bersama

↣  Insuranskan bangunan dari kebakaran dll

↣  Bayar premium insurans, cukai tanah dll

↣  Patuhi notis/arahan drpd pihak berkuasa utk lakukan sesuatu ke atas harta bersama.

↣  Ambil tindakan ke atas petak2 sekiranya pemilik berkenaan gagal patuhi arahan2 dlm tempoh tertentu.

Pindaan AHS

a.  Akta A753 kuatkuasa 23 Feb 90

b.  Akta A951 kuatkuasa 2 Ogos 96

c.  Akta A1107 kuatkuasa 1 Dis 2001 bertujuan; utk licinkan perjalanan pengurusan PBB spt peruntukan kaveat Pendaftar, menambah denda bg pemaju yg engkar membuat permohonan & perkenalkan Lembaga Hakmilik Strata.

d.  Akta A1290 kuatkuasa 12 Apr 2007

e.  Akta A1450 (Hakmilik Strata Pindaan 2013) bertujuan; membuat penambahbaikan sis penyampaian kerajaan. Objektif pindaan:

↣  Perkenalkan konsep baru pengeluaran hakmilik strata & VP (vacant possession) serentak.

↣  Perkemaskan AHS pindaan 2007 (Akta A1290)

↣  Perkenalkan peruntukan baru selari dgn perkembangan semasa.

 Sijil Formula Unit Syer (SiFUS)

↣  Pra syarat permohonan hakmilik strata yg diperakui oleh PTG negeri

↣  Tuan tanah @ pemaju wajib mohon SiFUS drpd PTG selepas pelan bangunan telah diluluskan tetapi belum menjual mana2 petak

↣  Mengikut seksyen 6 dan 9 AHS semua syarat berkaitan tanah mestilah di selesaikan terlebih dahulu sebelum permohonan hakmilik strata.

↣  Boleh dikeluarkan selepas pemilik tanah menyelesaikan syarat2 tanah

↣  Pindaan pada pelan bangunan yg diluluskan PBT/ perubahan pada unit syer/kedua-duanya sekali bagi pemilik asal @ pemaju harus mengemukakan SiFUS yg baru.

 Syarat-Syarat Kelulusan SiFUS

↣  Bayaran upah ukur                   ↣  Pelan bangunan lulus

↣  Syarat tanah selesai                  ↣  Jadual petak

↣  Jurukur tanah berlesen            ↣ Formula dan kiraan unit syer

 AHS Sebelum Pindaan

1.       Perancangan - peranan OSC

2.       Pembinaan - 2 tingkat @ lebih, dirikan dalam sempadan lot & ikut speksifikasi pembinaan.

3.       Penjualan - melalui Perjanjian Jual Beli spt S&P ikut Peraturan Pembangunan Perumahan.

4.       Pemilikan Kosong – Keluarkan CCC / CFO sebagai bukti bangunan siap.

5.       Pecah bahagi strata – Pemilik tanah wajib mohon strata dlm tempoh 6 bulan dari tarikh CCC dikeluarkan @ tarikh S&P ditandatangan ikut mana kemudian.

6.       Kelulusan Strata- diluluskan oleh PTG7.       Pendaftaran strata – hakmilik tanah strata didaftarkan dan diletak dibawah Perbadanan Pengurusan

8.       Perbadanan Pengurusan – dianggotai semua pemilik petak berdaftar. Tak perlu daftar syarikat

9.       Mediasi Pertikaian – COB @ Lembaga hakmilik @ Mahkamah10.    Penamatan skim strata - Boleh tamatkan dalam keadaan tertentu ikut Perintah Mahkamah.

AHS Selepas Pindaan

1.        Perancangan - kewajipan mohon siFUS, jadual petak.

2.        Pembinaan - setelah capai SSS,PSP maklum kepada pemaju.

3.        Penjualan - failkan Jadual Petak ke COB

4.        Cadangan Pelan Strata CPSP– wahib mohon CPSP ke JUOEM dlm tempoh 3 bln dari tarikh SSS.

5.        Pecah bahagi strata – Pemilik tanah wajib mohon strata dlm tempoh 1 bulan dari tarikh CPSP

6.        Kelulusan Strata- diluluskan oleh PTG

7.        Pendaftaran strata – hakmilik tanah strata didaftarkan dan diletak dibawah Perbadanan Pengurusan

8.        Pemilikan Kosong – Pengeluaran vacant possession kpd pembeli sbg bukti siap.

9.        Perbadanan Pengurusan – dianggotai semua pemilik petak berdaftar. Terletak bawah bidangkuasa Akta Pengurusan Strata 2013.

10.    Penamatan Skim Strata - Boleh tamatkan dalam keadaan tertentu ikut Perintah Mahkamah.

Skim Strata; merupakan suatu pembangunan hartanah yg bahagikan bangunan @ tanah kpd petak2, petak aksesori & harta bersama serta tetapkan sistem pengurusan bg skim tersebut. Hakmilik strata dikeluarkan bawah sek 16.

Harta Bersama; merujuk kpd mana2 bahagian lot yg tidak terkandung dlm mana2 petak spt tempat letak kereta pelawat, lif, tangga, tangki paip utama & pondok pengawal.

Petak Aksesori; petak lain yg digunakan secara eksklusif oleh tuan punya petak spt tempat letak kereta

Perbadanan Pengurusan (PP); sebuah badan koporat yg boleh mendakwa & didakwa. Wujud bawah AHS 85 & x perlu daftar syarikat. Ia punyai hak turun temurun.

Pemilik Asal; Pemilik Lot / Pemaju @ ahli badan pengurusan bersama 

Pembeli ; mana2 org @ badan yg membeli suatu petak @ yg punyai urusniaga dgn pemaju berlesen utk dptkan petak bangunan

Pemilik; org @ badan yg pada masa sama itu didaftarkan sbg pemilik petak / menerima sewa sbg ejen @ pemegang amanah / adalah penerima @ pemegang gadaian @ pembeli bg sesuatu petak / pemilik blok sementara.

Pesuruhjaya Bangunan; seseorang yg dilantik oleh PBN bg jalankan fungsi2 Pesuruhanjaya Bangunan.

Permohonan yg Diwajibkan; Pemilik / Pemaju yg telah menjual @ membuat perjanjian utk menjual mana2 petak adalah wajib utk memohon PBB

Muat turun NOTA BAB 1 : HAKMILIK STRATA